Russian English
(495) 748-54-54
(495) 766-10-26


Заказать консультацию


 

 

  • Facebook
  • Twitter
  • Vkontakte

 

Залоговая недвижимость обзор

Задолженность по рублевой ипотеке в России превысила 61 млрд рублей. Эксперты ожидают в 2016 году пик дефолтов по ипотечным кредитам. На балансах банков  все больше залоговой недвижимости, которую трудно реализовать. Банкиры начинают внедрять новые инструменты продаж, в том числе массовые аукционы. Интерес покупателей к торгам возрастает.
 

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам в России растет пугающими темпами. По данным коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн», в 2015 году она выросла на 32,5% и превысила 61 млрд рублей. Директор аналитического департамента компании «Окей брокер» Владимир Рожанковский прогнозирует в этом году пик дефолтов по рублевой ипотеке со ставками от 13,5%.
 

Еще хуже ситуация с валютной ипотекой. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) оценивает суммарную задолженность в этом секторе в 135 млрд рублей. Если банкиров вынудят пересчитать валютную ипотеку в рублевую по курсам, рекомендованным ЦБ (39,3 рубля за доллар и 49,9 – за евро), убытки банковской системы превысят 65 млрд рублей.
 

В этих условиях банкам волей-неволей придется заниматься тем, чего они раньше избегали – непрофильным бизнесом. В частности, реализацией залогового имущества, включая жилую недвижимость, переданную по дефолтным займам. Да, банк – это не ломбард, однако «тучные годы» для банковского сектора, как и для всей российской экономики, остались в прошлом. В последнее время об аукционах по продаже залоговой недвижимости говорят все больше. Теоретически, здесь есть взаимный интерес сторон: банкам нужно избавляться от залогового имущества, а покупатель может сэкономить на покупке жилья.
 

Цена на аукционе может упасть в двух случаях. Первый: если аукцион признан несостоявшимся, назначаются повторные торги со стартовой ценой на 15-20% ниже. Второй: аукцион проводится по так называемой голландской системе, где участники играют не на повышение, а на понижение цены, фиксируя нижний ценовой порог. Для покупателя есть еще один бонус: ведущие банки предоставляют ипотечные займы на покупку залоговой недвижимости по льготным ставкам.
 

Казалось бы, довольны должны быть все участники: банки компенсируют потери по дефолтным кредитам, а покупатели экономят. Так насколько в России сегодня востребована продажа залогового имущества и каковы ее перспективы?
 

Залоговые витрины – «свалки неликвида»
 

Прежде всего, следует отметить, что банки до последнего времени весьма неохотно занимались продажей залоговой недвижимости. Процесс это долгий, хлопотный, отвлекающий ресурсы и чреватый конфликтами. Поэтому самым распространенным способом реализации имущества на сегодня являются так называемые залоговые витрины, которые сами банковские работники непочтительно именуют «свалками неликвида». Недвижимость экспонируются там годами, практически не рекламируется и, соответственно, не пользуется спросом. При этом большинство банков объявляют цену, близкую к среднерыночной, и не спешат проводить аукционы.
 

В ходе подготовки этого материала автор сравнил предложения витрин ведущих банков с аналогичными лотами риэлторских фирм и самих собственников, размещенных в открытых источниках. Так, на витрине ВТБ24 предлагается однокомнатная квартира эконом-класса на юго-востоке Москвы (ул. Маршала Кожедуба) по цене 6,2 млн рублей. Эту же квартиру мы находим на одном из сайтов бесплатных объявлений: риэлтор предлагает ее за 5,8 млн.
 

Не больше рвения в продажах залоговой недвижимости демонстрирует и Сбербанк. Например, сейчас на его витрине экспонируется «трешка» в старом кирпичном доме в Хамовниках. Банк предлагает ее за 22 млн рублей. Точно такую же квартиру в соседнем доме «Миэль-недвижимость» продает за 21 млн.
 

Пожалуй, единственное кредитное учреждение, которое хоть как-то коррелирует цены на своей витрине с реалиями, – «Райффайзен-банк». Почти все его предложения на пять и более процентов ниже, чем в среднем по рынку. Так, двухкомнатная квартира на Щелковском шоссе предлагается по 6,3 млн рублей. Аналогичное жилье в этой локации риэлторы предлагают по 6,5-6,8 млн.
 

По данным исследования интернет-журнала «Недвижимость-911», банковские витрины отличаются весьма скромной посещаемостью, слабым интерфейсом и отсутствием обратной связи. Гораздо больше интереса пользователей привлекают специальные интернет-площадки, агрегирующие предложения банков о продажах залогового имущества. Но и они не могут конкурировать с сайтами бесплатных объявлений.
 

Устроить торги и «посмотреть, что получится»
 

Тем не менее, даже среди банкиров растет понимание того, что реализацией залоговой недвижимости придется заниматься. Первый прорыв произошел в декабре прошлого года: ВТБ24 анонсировал массовые аукционы. В ближайшее время банк планирует выставить на торги более ста залоговых объектов, причем аукционы будут проводиться как по английской, классической схеме, так и по голландскому варианту, с игрой на понижение. Данные Федеральной службы судебных приставов также свидетельствуют о резком росте числа аукционов по реализации залоговой недвижимости: в прошлом году их зафиксировано в двадцать раз больше, чем в 2014-м.
 

«Наши заемщики не стали хуже платить по кредитам, это попытка снять с баланса объекты, которые там «задержались». Вместо того, чтобы понизить по ним цену, банк предпочел попробовать реализовать их на торгах и посмотреть, что получится», – заявил старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов, комментируя решение об организации массовых торгов.
 

Конечно, эмпирический опыт – тоже опыт, однако иногда неплохо посмотреть и на практику коллег. Например, в банке «Абсолют» аукционами по продаже залоговой недвижимости начали активно заниматься уже давно, причем не жадничали: стартовая цена на объекты недвижимости, судя по залоговой витрине, устанавливается на 3-5% ниже, чем у риэлторов. Такая ценовая политика позволила «Абсолюту» привлечь покупателей: в 2015 году на торги было выставлено порядка 120 лотов, и по итогам аукциона превышение стартовой цены составило около 5%, т. е. дисконт банка в конечном итоге оправдался. Впрочем, оправдался он, скорее всего, вдвойне, поскольку при оценке залоговой недвижимости любой банк стремится установить максимально низкую цену.
 

Что касается предложений ВТБ24, то по словам директора бизнес-направления «Недвижимость» компании Pro Consulting Global Limited Натальи Кругловой, ценовые предложения банка близки к верхним рыночным границам по всем сегментам – от скромной «двушки» в ЮВАО до четырехкомнатной квартиры в Зачатьевском переулке стоимостью около 80 млн рублей. По мнению Кругловой, такая ценовая политика будет оправдана только при проведении торгов по голландской системе. Здесь остается только процитировать Андрея Осипова: посмотрим, что получится.
 

Спрос будет – было бы предложение
 

Итак, все понимают, что аукционы залогового имущества – направление если не самое привлекательное для банков, то во всяком случае, неизбежное. «Застоявшихся» залоговых активов слишком много, а проблемных заемщиков – еще больше. «Абсолют» и «Райффайзен-банк» уже настойчиво апробируют схему, ВТБ24 готовится, а к ним присматриваются остальные лидеры ипотечного кредитования, разочарованные в залоговых витринах, – «Сбербанк», «Уралсиб», «Альфа-банк», «Россельхозбанк» и другие.
 

Процесс подстегивает и рост рисков на рынке: фиксируется все больше случаев признания договоров купли-продажи недвижимости недействительными. Причин масса: неправильное оформление и сопровождение сделки; внезапное появление третьих лиц, претендующих на метры, и т. д. А уж количество откровенных мошенничеств на рынке вышло за все мыслимые рамки. Между тем, покупка недвижимости у банка – гарантия юридической чистоты и отсутствия обременений.
 

Налицо взаимный интерес к процессу: у банков – пока еще вялый, у покупателей – активно нарастающий. Некоторые поводы для оптимизма дают результаты работы специализированных интернет-площадок: например, через ресурс «Залог24», созданный Ассоциацией банков Северо-Запада, в 2015 году было реализовано 197 объектов недвижимости из 801 заявленных, сумма продаж составила почти 2 млрд рублей. Конечно, в количественном выражении это довольно скромный показатель, однако, лиха беда – начало. «Спрос на залоговое имущество был всегда, и настоящий период не является исключением», – говорит руководитель проекта «Залог24» Сергей Новиков. По его словам, покупатель может рассчитывать на действительно весомую скидку, когда сумма для полного погашения кредита гораздо меньше, чем рыночная стоимость залогового имущества. А таких случаев по мере развития кризиса становится все больше. Поэтому спрос будет – было бы предложение и желание работать с залоговой недвижимостью.

Корпорация права ©2014 Сorpolaw.ru